+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Общая совместная и общая долевая собственность сходства и различия

Содержание

Совместная и общая долевая собственность в чем разница, различия, плюсы и минусы

Общая совместная и общая долевая собственность сходства и различия

/ Жилищные споры / В чем разница между совместной и общей долевой собственностью?

Просмотров 221

Покупка квартиры, дома или земельного участка – это всегда радостное событие. Если собственник один, он оформляет недвижимость на себя. Если совладельцев несколько, нужно выбрать режим собственности – общую долевую или совместную. Оба режима имеют сходства и различия – в одних случаях уместно разделить объект на доли, а где-то закрепить совместное владение квартирой.

Что выбрать, совместное или долевое владение? Какой режим лучше для супругов? Сравним оба вида на примере их плюсов и минусов.

Что такое общая долевая собственность?

особенность общей долевой, или просто долевой, собственности – разделение жилья на доли (части).

Долевая собственность – это правовой режим с выделением долей в общем праве. Собственники признаются совладельцами – еще их называют дольщиками, т.е. владельцами конкретной доли (например, жилье находится в долевой собственности: Иванов владеет ½, а Симонов и Осипов – ¼ долей).

Отношения долевой формы владения закреплены в ст. 245 ГК РФ.

Размер долей устанавливается в процессе оформления недвижимости. Обычно это купля-продажа, наследование, получение в дар, обмен и другие сделки с жильем.

Совладельцы могут заключить соглашение и определить новые доли в соответствии со своими предпочтениями.

Если один из дольщиков решит стать индивидуальным владельцем доли, он может выделить ее в натуре – создать жилое помещение с отдельным входом (см. «Выделение доли в приватизированной квартире»).

Пример:

Трое наследников получили 3-комнатную квартиру. Завещатель не установил конкретные доли, поэтому кандидатам пришлось делить жилье самостоятельно.

Они заключили соглашение об определении долей, где указали, что 1-й наследник получает гостиную, 2-й наследник – комнату, 3-й наследник – вторую комнату.

Ванная, туалет, кухня, коридор, кладовая и балкон признавались общими. Фактически квартира превратилась в коммунальную.

Долевая собственность: минусы и плюсы

Разберем плюсы и минусы общедолевой собственности в таблице:

ПреимуществаНедостатки
Распоряжение своей долей в общем правеЕжемесячные и ежегодные платежи за владение долей в квартире: налоги, коммунальные услуги, капитальный ремонт, ущерб от затопления и др
Возможность временной и постоянной прописки третьих лиц: детей – без учёта мнения дольщиков, а всех остальных с их согласияИспользование отведенной комнаты, даже если она хуже, чем помещения других дольщиков (например, старые обои, скрипучий пол, ветхие плинтуса, шатающиеся розетки)
Свободное распоряжение долей: продажа, аренда, обмен, залог в обеспечение кредитаУчёт преимущественного права выкупа доли – другие собственники являются первыми претендентами
Оформление налогового вычета при покупке долиМогут возникать сложности с налоговым вычетом
Создание отдельного жилого помещения и выход из долевой собственности – выдел доли в натуральном размереНеудобства в пользовании общими помещениями (ванная, туалет, кладовая, кухня).

Что такое совместная собственность?

Второй вид подходит для супругов, поскольку предполагает использование жилья сообща.

Совместная собственность – это режим собственности на имущество, которое принадлежит двум и более людям, но не поделено на доли. Другими словами, нечто среднее между индивидуальной и долевой формой владения объектом.

Супруги живут в квартире вместе и имеют одинаковые права. Это касается прежде всего оплаты за квартиру, коммунальных платежей, капремонта. Совместно нажитое имущество делится и при разводе мужа с женой (ст. 34 СК РФ).

Совместная собственность возникает в следующих случаях:

  • если жилье было куплено, унаследовано или получено супругами в дар;
  • если нельзя установить общую долевую собственность: незначительная площадь, низкая цена, слишком много участников;
  • если образовалось новое сельское (фермерское) хозяйство;
  • при строительстве дома совместными усилиями;
  • если жилье или земля были получены в ходе приватизации.

Одно из основных условий при совместном владении – официальный брак!

Пример:

Супруги Романовы приобрели квартиру. Жена вложила деньги, полученные ею по наследству от бабушки. Муж откладывал деньги до брака и также вложил их в квартиру.

Супруги оформили объект в совместную собственность и начали пользоваться жильем на равных основаниях. Никаких графиков готовки, пользования коридором, очередей в туалет не было.

До тех пор, пока супруги живут душа в душу, они пользуются жильем сообща. Если случится развод, квартира станет объектом раздела.

Совместная собственность: плюсы и минусы

Настал черед ознакомиться с плюсами и минусами совместной собственности на объект недвижимости.

ПреимуществаНедостатки
Отсутствие ограничений в плане использования квартиры, дома, землиОбязательный учёт интересов несовершеннолетнего ребенка
Не нужно делить объект на доли, договариваться с совладельцами, довольствоваться одной комнатойСогласие второго супруга на совершение любых сделок с квартирой: аренда, продажа, обмен, залог, дарение и др.
Возможность налогового вычета в зависимости от даты приобретения объекта недвижимости (до 1 января 2014 года – до 2 млн на всех собственников; после указанной даты – до 2 млн на каждого содольщика)Статус совместно нажитого имущества – раздел жилья при разводе осуществляется в равных пропорциях или через суд
Возможность определить доли или разделить квартиру
Равномерное распределение расходов на жилье – обычно в семье коммуналку оплачивает один из супругов (например, муж)

Различия между совместной и общедолевой собственностью

Остановимся на разнице двух режимов собственности, которые нужно учитывать при выборе одного их них.

Для удобства представим информацию в таблице:

СравнениеОбщая долеваяСовместная собственность
Правовой режимСовладельцы имеют в собственности конкретную долю, которая выражена в процентном соотношении (например, ¼ часть приватизированной квартиры)Абсолютно равные права на объект недвижимости без выделения долей в праве
УчастникиРодственные связи не играют значения – дольщиком может быть любой дееспособный человек, который имеет долю в общем владенииОба супруга, имеющие свидетельства о браке *сожители не могут оформить жилье в совместную собственность
Финансовые расходыРасчет платежей в соответствии с размером доли участника. (Например, если жильем владеют 4 совладельца в равных пропорциях, каждый из них оплачивает ¼ от общего счёта за коммунальные услуги… 4 500 рублей делится на четыре части, значит один дольщик оплачивает 1 125 рублей)Солидарное (общее) несение расходов на содержание объекта недвижимости – например, траты из семейного бюджета
Определение порядка пользованияСогласно договору совладельцевСемейные отношения, уклад жизни и бытовые нормы супругов
РаспоряжениеСодольщики имеют право продавать, обменивать, завещать, закладывать и дарить свои доли без оглядки на мнения других собственников. Важное правило при возмездных сделках – приоритетное право выкупа доли остальными совладельцамиОбязательное согласие второго супруга и учет интересов детей

Общее для совместного и долевого владения

Особенности применения обеих форм собственности содержатся в ст. 244 ГК РФ, откуда можно вывести общие черты:

Согласие на сделки:

  • супруги обязаны спрашивать разрешения друг у друга и заверять согласие у нотариуса (п. 2 ст. 35 СК РФ);
  • совладельцы не могут продать свои доли третьим лицам, прежде чем не предложат выкуп другим дольщикам (ст. 250 ГК РФ).

Несколько совладельцев:

  • двое супругов – в случае с совместной собственностью;
  • от 2-х дольщиков и более – в общей долевой.

Интересно, что на этом сходства заканчиваются, но они все же имеются.

Что лучше совместная или долевая собственность?

Названные выше отличия влияют на выбор вида собственности. Давайте разберемся что лучше на конкретных примерах:

  1. Если вы приобрели квартиру, дом, дачу или земельный участок – отдайте предпочтение долевой собственности. Определив доли, можно не беспокоиться по поводу раздела имущества. Юристы советуют выбирать такой режим не только обычным дольщикам, но и супругам.
  2. Оформление автомобиля фактически исключает общую долевую собственность, поскольку ТС нельзя поделить на доли. Именно поэтому здесь подойдет совместное владение с регистрацией на одного из супругов (например, на мужа).
  3. Предметы быта, техника и прочие вещи уместно оформить в совместное владение. Нет смысла выделять доли и заниматься мелкими подсчётами.
  4. Драгоценности лучше всего поделить заранее – заключите брачный договор и укажите режим собственности. Соглашение также может включать пункт об эксплуатации квартиры, дома и земли.

Таким образом, основное различие между долевой и общей собственностью – особенность использования объекта. Первый режим подойдет для всех дольщиков, а второй – скорее для супругов. Впрочем, можно остановиться на одном из вариантов исходя из предпочтений.

Знание различий между режимами не гарантирует, что собственники выберут наиболее подходящий. Отсюда семейные споры, ошибки, слабые аргументы и затягивание сроков.

Если вы разрываетесь между долевым и совместным владением, обратитесь к нашим юристам. Эксперты изучат вашу ситуацию, проведут анализ рисков и обоснуют плюсы и минусы режимов.

Вам не придется идти на уступки или делать заведомо неправильный выбор. Вместе мы найдем для вас оптимальный вариант с учётом плюсов и минусов.

Смотрите видео о том, чем отличается совместная собственность от долевой:

Источник: http://law-divorce.ru/v-chem-raznitsa-mezhdu-sovmestnoj-i-obshhej-dolevoj-sobstvennostyu/

В чем разница между совместной и долевой собственностью?

Общая совместная и общая долевая собственность сходства и различия

Большинство людей на вопрос, что означает термин собственность, отвечают, это то, что принадлежит владельцу, то чем он может пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. И казалось бы согласно ст. 209 ГК такая трактовка верна.

Но на самом деле не все так просто.

Российское законодательство различает три формы собственности:

  1. Единоличную.
  2. Совместную.
  3. Долевую.

Относительно свободно распоряжаться объектом владелец может только в первом варианте.

Во втором и третьем — с рядом определенных ограничений, которые часто вызывают проблемы и спорные моменты между владельцами.

Чтобы избежать неприятностей и действовать с полным пониманием правовых последствий следует подробнее разобраться, что объединяет и отличает последние две разновидности, когда возникает каждая, какие права дает, а какие ограничивает.

Что такое совместная собственность

Совместная собственность — имуществом владеют и пользуются сообща двое и более лиц. Оно не поделено между ними. Участники имеют равные права, независимо от оформления.

Никто не вправе самостоятельно распоряжаться совместным имуществом.

Дарение, продажа, передача в залог возможна только при нотариально заверенном согласии остальных владельцев (ст. 253 ГК). В противном случае сделку можно оспорить в течение трех месяцев с момента совершения. Чтобы ее аннулировать придется доказать суду, что одариваемый или покупатель знали об отсутствии полномочий у дарителя или продавца.

Как возникает

Совместной собственностью ГК РФ признает только два правовых явления. Если имущество:

  1. Приобретено в браке (ст. 256), за исключением подаренного, унаследованного или полученного по безвозмездным сделкам.
  2. Принадлежит фермерскому хозяйству (ст. 257).

В обоих вариантах недвижимость признается совместной и устанавливается по факту приобретения. То есть, если супруги, находясь в браке, купят квартиру, у каждого автоматически появится совместное имущество.

Сособственники вправе самостоятельно определить доли, зафиксировав соглашение документально.

Что такое долевая собственность

Недвижимое имущество имеет несколько собственников и поделено на доли, которые могут иметь процентное или дробное выражение. Каждый владелец вправе распоряжаться объектом в пределах своей части.

Для заключения безвозмездных сделок (дарение, передача под залог, завещание) одобрения сособственников не требуется.

Продажа доли возможна только с соблюдением права преимущественной покупки (исключение— реализации с публичных торгов).

Порядок применения права регламентирован ст. 250 ГК.

Перед продажей своей части постороннему лицу продавец должен известить других владельцев имущества, направив письменное уведомление с указанием цены и условий сделки.

Если по истечении срока, установленного законом, остальные участники не совершат покупку, продавец вправе заключить договор купли-продажи с любым другим лицом.

Время на принятие решения составляет:

  • при движимом имуществе — 10 дней;
  • при недвижимом — 30 дней.

Срок сокращается, если сособственники письменно откажутся от сделанного предложения.

Владеть и пользоваться долей гражданин обязан с учетом мнения остальных правообладателей общего долевого объекта. Если мирным путем прийти к согласию не получается, порядок пользования придется устанавливать в суде.

Какие бывают доли

Выделяют две разновидности долей:

В первом случае долю невозможно физически выделить (нет соответствия метражу в квартире или доме).

Пример. В трехкомнатной квартире комнаты имеют жилую площадь по 20 кв.м. Понятно, что каждая составит 1/3.

Но если жилье находится в общедолевой собственности у двух лиц, каждому владельцу будет принадлежать по ½ доли в квартире. В такой ситуации определить, кто в какой комнате должен проживать невозможно.

½ нельзя выделить физически, обозначить на плане квартиры и закрепить за конкретным владельцем.

По закону каждый из хозяев вправе бывать в любой из комнат без разрешения другого владельца, если иное не оговорено соглашением и не установлено судом.

Во втором случае доля имеет натуральное выражение, соответствует определенной площади, что закрепляется документально.

Если в вышеприведенном примере доля первого собственника составит 1/3 (площадь одной комнаты), а второго 2/3(площадь 2-х комнат), то такие доли будут реальными. Их можно физически выделить и оформить соответствующий документ на каждого правообладателя. В этом случае собственник вправе не впускать на территорию другого владельца жилья.

Идеальные доли применяются чаще. Неправильное понятие этого термина нередко служит причиной конфликтов и споров между участниками долевой недвижимости.

Когда возникает

В отличие от совместной собственности, долевая может появиться по многим причинам.

  1. Приобретение недвижимости несколькими лицами, не связанными между собой брачными узами. Если дом купят брат и сестра — жилье окажется в долевой собственности, если муж и жена — совместной.
  2. Дарение.
  3. Наследство. Если наследников несколько и в завещании не указана доля каждого, имущество делится равными частями.

Единоличный владелец, может стать сособственником. Например, решив продать или подарить часть имущества.

Согласно ст. 37 СК, личное имущество, приобретенное до брака, признается судом совместным, если в результате вложения общих или принадлежащих одному из супругов финансов стоимость объекта станет выше первоначальной.

Случай из практики

Супруга обратилась в суд с иском о выделе супружеской доли в доме и признании права собственности на ½ спорной недвижимости. Жилье было приобретено супругом до заключения брака и требовало капитального ремонта, который был сделан за счет общего семейного бюджета и личных сбережений женщины.

Суд назначил экспертную оценку дома до и после вложений. Экспертиза показала, стоимость жилья стала значительно выше. Основываясь на заключениях экспертов, суд удовлетворил требование истицы и признал ее право на ½ недвижимости.

Совместную недвижимость можно перевести в долевую:

  1. По требованию третьих лиц, когда кредитор, взыскивающий долг у одного из участников совместного имущества, обращается в суд с требованием выделить долю должника.
  2. По взаимному соглашению супругов или брачному договору, заверенному нотариально. Договоренность оформляется в любое время (до брака или после расторжения). Изначально доли супругов в совместном имуществе признаются равными (ст. 39 п. 1 СК). Однако семейная пара вправе сама определить, какое имущество, и как нужно разделить, а какое оставить совместным.
  3. В суде по требованию одного из супругов.
  4. Когда участники фермерского хозяйства вышли из состава (ст. 258 ГК) и оно прекращает существование.

Различие между совместной и долевой собственностью

Совместную и долевую собственность Гражданский кодекс объединяет в одну форму (общую) только по единственному признаку: и та и другая предполагает наличие нескольких собственников (ст. 244 ГК).

Во всем остальном эти две разновидности отличны друг от друга. Чтобы понять это, достаточно взглянуть на таблицу.

КритерииСовместнаяДолевая
Наличие доли.Нет.Есть.
Кто может быть сособственником.Только супруги или члены фермерского хозяйства.Любые лица.
Сколько документов, на кого оформляется.Документ один. Оформляется на одного из супругов.Каждый собственник оформляет долю. Сколько владельцев, столько свидетельств о праве собственности.
Необходимость согласия при совершении безвозмездной сделки.Требуется.Не требуется.
Возможность продажи.Только при наличии письменного согласия всех участников.Только при соблюдении права преимущественной продажи.
Бремя содержания.Сособственники сообща оплачивают налоги, страховку, коммунальные услуги и прочие расходы, если другое не оговорено договором или соглашением.Расходы, связанные с содержанием и владением имуществом, делятся между собственниками согласно размеру доли.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего “Правового Центра”

Москва: +7 (499) 704-7078

Заключение

Как показывает практика, выделение доли в совместной собственности дает больше свободы и гарантий правообладателям. Каждый может самостоятельно распоряжаться своей частью и решать возникшие проблемы. Например, при разводе и разделе имущества не придется спорить и доказывать, кому какая доля причитается.

Если один из супругов любитель брать и не возвращать кредиты, выделение доли поможет сохранить ровно столько, сколько оговорено брачным договором или соглашением.

Но однозначно ответить на вопрос, какая форма собственности лучше или хуже нельзя. Многое зависит от конкретной ситуации. Правильно разобраться в обстоятельствах и найти лучший вариант под силу только грамотному юристу.

Источник: https://provyselenie.ru/sovmestnaya-i-dolevaya-sobstvennost-raznitsa/

Разница между совместной и долевой собственностью

Общая совместная и общая долевая собственность сходства и различия

Многим людям приходилось слышать такие понятия, как долевая и совместная собственность. Некоторые по ошибке считают, что это одно и то же. На самом же деле это два совершенно разных термина.

Полезно будет знать, в чём разница между долевой собственностью и совместной собственностью.

Данные сведения избавят от многих вопросов, а в некоторых случаях даже помогут избежать проблем, связанных с недвижимостью и правами на неё.

Определения совместной и долевой собственности

Совместная собственность – это имущество, которое одновременно принадлежит двум людям, и оно между ними не разделено. Такое бывает только у супругов, состоящих в законном браке. В этом случае недвижимость не делится на доли, а считается полностью общей.

То есть, и муж, и жена имеют одновременно одинаковые права на квартиру. При этом они должны вместе платить за коммунальные услуги, налог за недвижимость и прочие выплаты, касающиеся дома.

Собственность становится совместной после заключения брака. Особенно это касается недвижимости, приобретённой уже после того, как люди вступили в брачный союз.

Если же оба человека являются гражданской парой, то есть, не зарегистрировали свои отношения официально, то тогда их квартира не станет считаться совместным владением.

Причём совсем не важно, купил её кто-то один или же внесли деньги оба.

Долевая собственность – это имущество, которое принадлежит двум и более людям, и делится оно на доли. Они могут быть как равными, так и нет. Причём она может распределяться не только между супругами, но даже между людьми, которые не являются собственниками.

Для этого они должны приобрести часть квартиры или же получить её в дар, по наследству или иным законным путём.

Должны быть оформлены права на недвижимость, и необходимо, чтобы доли были чётко разграничены и официально подтверждены. Тогда подобное владение будет считаться законным. Если же деление произошло только лишь на словах и не было зарегистрировано в государственном органе, то тогда оно не будет считаться действительным.

В чём разница

Люди не редко задаются вопросом, в чём разница между общей совместной собственностью на квартиру и долевой. Вопрос действительно важный, а отличия очевидны. К слову, полезно будет узнать не только о том, какие есть различия, но и про то, что лучше из этого.

Ещё раз отметим, что общий тип не предполагает разделения на доли. Хотя при желании супруги могут разграничить собственность, заключив, к примеру, брачный договор. Но делать это не обязательно. А вот долевая должна в обязательном порядке чётко делиться на каждого человека. Причём это должно быть официально зарегистрировано.

Общая долевая собственность и совместная также будут различаться тем, что первый вид допускается для любых людей независимо от родства, а второй предполагается только для супругов. То есть, совместное имущество бывает только у людей, которые состоят в браке друг с другом.

Ещё одно отличие – в случае долевой собственности людям придётся платить раздельно налоги, а также рассчитываться за коммунальные услуги. То есть сумма для оплаты будет делиться между  всеми владельцами. А вот если имущество общее, то тогда и платить люди будут вместе, без разделения.

Что касается установления права, то для долевого владения нужно заключить договор для всех владельцев, и каждый из них должен подписать официальную бумагу. А вот при совместном типе правовой факт будет установлен автоматически по факту покупки недвижимости.

Что касается продажи, то при совместном владении имущество не может быть продано по решению одного человека. Согласны должны быть оба супруга, чтобы сделка произошла. А вот если собственность долевая, то любой из владельцев может продать свою часть, а также подарить её, обменять или завещать. При этом не нужно заручаться согласием других людей.

Что лучше

Люди нередко задаются вопросом, что же лучше, долевая или совместная собственность. На самом деле и тот, и другой вариант хороший. Всё зависит от конкретной ситуации, в которой находится человек.

Если супруги хотят, чтобы были чётко разделены доли имущества, которое им принадлежит, то тогда они могут составить брачный договор. Благодаря нему из общего типа можно будет перейти в долевой. Подобное также необходимо в случае развода.

Тогда появляется острая необходимость разграничить, что кому принадлежит.

Обычно не составляет труда поделить квартиру на две части. Причём не всегда они являются равными. Одному супругу может принадлежать, к примеру, 75% от жилья, а другому 25%. Хорошо, если оба владельца изъявят желание провести данную процедуру. Если же кто-либо будет против, то тогда потребуется обратиться в суд. Уже через него придётся осуществлять разделение жилища.

Независимо от того, было ли деление принудительным или добровольным, в любом случае имущество перестанет быть совместным. После этого на него будут действовать все те правила, которые касаются долевого вид. То есть, один из супругов сможет при желании продать свою часть, да и платить за дом нужно будет отныне раздельно.

К слову, потребовать перевести владение в долевой тип может и третье лицо. Но для этого ему потребуется обратиться в суд. То есть, не во всех случаях деление происходит по желанию супругов. Иногда может вмешаться и другая личность.

Что лучше совместная или долевая собственность

Различия между совместной и долевой собственностью достаточно значительные и потому однозначно сказать, какой именно вариант лучше по всем параметрам невозможно.

Так, например, совместная собственность станет оптимальным вариантом владения для близких родственников и/или любых других лиц, отлично уживающихся друг с другом или способным учитывать мнение остальных владельцев без особого ущерба для себя (и это должно быть верно относительно всех сторон).

Долевая же собственность отличается тем, что предоставляет владельцу доли определенную свободу.

Не настолько всеобъемлющую, как при единоличном владении, но все же намного большую, чем при совместной собственности.

Этот вариант отлично подойдет группам лиц, которые не могут или не хотят уживаться друг с другом помимо определенных правил и графиков. Идеальная система для коммунальной квартиры.

В каждом отдельном случае особенности совместной или долевой собственности могут быть выражены более или менее ярко. Разобраться с возможными или существующими проблемами можно при помощи опытных юристов. На бесплатной консультации наши специалисты предоставят полезную информацию и они же готовы выступить в качестве ваших представителей в суде или внесудебном споре с другими владельцами.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/v-chem-raznitsa-mezhdu-sovmestnoj-i-obshhej-dolevoj-sobstvennostyu/

Сложности сделок с имуществом, в котором много собственников

Общая совместная и общая долевая собственность сходства и различия

Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество является общей собственностью, если оно принадлежит хотя бы двум и более лицам. Общая собственность устанавливается:

  • согласно закону, когда имущество не подлежит разделу (к нему относится, например, полученное в дар, безвозмездное пользование, наследуемое, приватизируемое им-во);
  • если имущество представляет из себя неделимую вещь (например, квартира или автомобиль).

Общая собственность может быть совместной или долевой. Что такое общая совместная собственность, и чем отличается она от долевой?

Долевая и совместная собственность — в чем разница?

Начнём с того, что роднит эти два вида имущественного права. По закону и долевая, и совместная соб-сть являются основанием для возникновения права общей собственности. Ст. 244 дает понятие общей собственности (ОС) как долевой или совместной. Теперь рассмотрии отличия.

Что такое общая долевая собственность

Общая долевая собственность (ОДС) — это общая собственность, при которой определена доля каждого собственника.

  • Распоряжение, владение, пользование как самим имуществом, так и доходами от его использования, несение расходов, продажа — все это производится в соответствии с размером доли собственника и по принятому соглашению с другими участниками. (ст. 246 — 249 ГК РФ).
  • При невозможности определить положенные доли по закону и отсутствии их установления по соглашению они считаются равными.
  • Доля может быть увеличена, в зависимости от вклада в приобретение общего имущества и расходов на его содержание (ст. 245 ГК): например, если один из собственников внёс большую сумму при покупке квартиры или потратил средства на её ремонт, доля его соб-сти увеличивается.

Что такое общая совместная собственность

Общая совместная собственность (ОСС) — это общая собственность, которая долей каждого участника не определяет. Владение, пользование, распоряжение имуществом происходит сообща. (Ст. 253 ГК РФ).

  • Каждый из собственников может совершить сделку, если на это согласятся другие участники.
  • Раздел совместной С., происходит после предварительного выделения долей (Ст. 254 ГК) по правилам раздела долевой собственности.
  • Аналогично происходит взыскание, обращенное на ОСС: суд может потребовать выделения и продажи доли должника партнерам по ОСС или другим лицам.

Долевая собственность: преимущества и недостатки

По умолчанию общая соб-сть является долевой, за исключением предусмотренных законом случаев, когда может быть установлено только совместная собственность.

У общей долевой собственности есть ряд преимуществ:

  • возможность каждого участника распоряжаться по своему усмотрению своей долей;
  • проще разделить имущество при разделе;
  • собственники могут быть как в родственных отношениях, так посторонними лицами, за исключением отдельных случаев (например, совместно владеть жилым помещением могут только близкие родственники).

В то же время возникают ситуации, при которых положение долевого собственника оказывается невыгодным:

  • например, родственники решили продать квартиру и поделить вырученное от продажи сообразно долям, не спросив при этом согласия у кого-то из участников ОДС;
  • собственника может не устроить размер причитающейся доли;
  • при форс-мажорной продаже одного из собственников своей доли он может поставить в затруднительное положение остальных участников: если они на протяжение месяца не выкупят его долю, то потеряют часть общего имущества — оно достанется чужому человеку.

Совместная собственность по закону

Закон предусматривает случаи, когда возможна только общая совместная собственность:

  • ОСС супругов;
  • соб-сть КФХ (крестьянского фермерского хоз-ва);
  • ОСС садоводческих, дачных, огородных товариществ;
  • имущество, приватизированное родственниками.

Обладатели и покупатели долевой и совместной собственности могут столкнуться с трудностями, возникающими при её разделе или продаже. Этому способствуют некоторые законы гражданского кодекса, порождающие разночтения.

Общая долевая собственность (ОДС): продажа и раздел

Если обладатель доли решил её продать, в первую очередь он должен известить, причём письменно, об этом всех остальных собственников.

Преимущество выкупа доли — у участников ОДС

У долевых собственников, согласно ст. 250 ГК РФ, есть право преимущественного выкупа доли у участника ОДС, который вознамерится её продать.

Это логично, так как долю общей соб-сти уместней продать остальным её владельцам, а не посторонним. Кому, например, захочется, чтобы комната в квартире была продана совершенно чужому человеку.

  • В течение месяца после получения решения участники ОДС должны выкупить эту долю. В противном случае продавец может продать её любому лицу.
  • Если продажа доли происходит по взысканию суда (например, когда её собственник является должником перед банком), она может быть продана через публичные торги (ст. 255 ГК). Но это произойдёт, если все остальные участники ОДС откажутся от приобретения продаваемой по взысканию доли.

Когда доля считается проданной

Переход доли ОДС по договору к её приобретателю происходит непосредственно при заключении договора или в момент государственной регистрации прав собственности (если того требует отчуждение им-ва). Это обуславливается ст. 251 ГК РФ.

Но это ещё не все. Перехода прав в момент регистрации может и не произойти. Приобретатель недвижимости, на основании ст. 223 ГК, будет считаться собственником в момент регистрации только в том случае, если он:

  • во-первых, будет признан добросовестным приобретателем;
  • во-вторых, у собственника не возникнет оснований потребовать своё им-во обратно, на взирая даже на то, добросовестный приобретатель или нет (спрашивается: зачем тогда вообще требуется «добросовестность» приобретателя?).

Дальнейшее растолковывает ст. 302 ГК, признанная по решению КС РФ «частично не соответствующей» Конституции России:

  • Добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что лицо, отчуждающее имущество, не имеет на это никаких прав.
  • Собственник может вернуть своё имущество у добросовестного приобретателя (кроме денег и ценных бумаг):
    • если оно было приобретено последним безвозмездно;
    • похищено, утеряно собственником;
    • утрата произошла другим способом, не по воле владельца.

Как страдают добросовестные приобретатели от недобросовестных правовых «деятелей»

Конституционный суд (постановление КС РФ № 16-П), рассмотрел случай незаконной продажи выморочного имущества, являющегося собственностью публично-правовой организации г. Москва, третьими лицами по фальшивому свидетельству о наследстве.

КС пришёл к выводу:

  • Права добросовестного приобретателя не защищены (приобретенная гражданином Дубцовым квартира была отобрана у него по иску публично-правовой организации (ППО) и возвращена в собственность департамента недвижимости г. Москвы, в то время как сама ППО проявила халатность, вовремя не зарегистрировав в собственность выморочное имущество, чем воспользовались аферисты, владеющие базой данных о выморочном имуществе).
  • Трудно доказать, что приобретатель добросовестный, когда даже наличие регистрации прав отчуждателя в Росреестре не считается доказательным фактом (настоящий собственник может обвинить приобретателя в отсутствии бдительности и осмотрительности).
  • Первый пункт ст. 302 ГК не соответствует Конституции в полной мере, так как не соблюдены права добросовестного приобретателя

Конституционный суд постановил пересмотреть дело Дубцова и признал несостоятельность п. 1 ст. 302 ГК в той части, которая допустила изъятие квартиры у добросовестного приобретателя как у незаконного владельца, хотя он ее приобрел на основании выписки из ЕГРН.

В то же время КС счел конституционным право собственника требовать свое имущество у добросовестного приобретателя по причинам, указанным в п. 1.

(Хотя непонятно, как можно в этом случае одновременно признать и права собственника, и права приобретателя, и каким образом «пересмотреть дело»).

Раздел общей долевой собственности

Раздел общей долевой собственности (ст. 252 ГК) происходит путем выдела доли участников в натуральном виде, а если это невозможно, то в денежном измерении.

  • Если стоимость им-ва меньше доли участника, он вправе требовать дополнительной компенсации.
  • Выделение доли участнику ОДС в денежном измерении, а не в натуре, возможно только при согласии последнего.

Общая совместная собственность (ОСС): распоряжение, собственность супругов

Выделим ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание.

Как собственники могут пострадать от добросовестного приобретателя

Совместное распоряжение означает, что продать общее имущество может каждый участник ОСС, но только при согласии остальных участников. Но тут, словно в насмешку, кодекс припрятал сюрприз, на этот раз для обладателей совместной собственности:

Если вдруг один из участников ОСС задумает совершить сделку с имуществом без разрешения других участников, по их требованию она может быть расторгнута, но только если приобретатель заведомо знал, что отчуждающий не обладал полномочиями совершать сделку (ст. 253 ГК РФ).

Получается, если собственность была зарегистрирована на одно лицо, и приобретатель сумеет доказать в суде, что ни сном ни духом не ведал о наличии других собственников, то аннулировать сделку не удастся. Здесь уже интересно другое: почему изымать имущество у добросовестных приобретателей, на основании ст.

 302, можно только в сделках с долевой собственностью, в сделках же с совместной собственностью расторжение договора и истребование имущества возможно наоборот у недобросовестных приобретателей? Тогда как ст.

 302 защищает общие права собственности (в ней не сказано о защите исключительно долевой или совместной собст-сти).

Совместная собственность супругов

Совместная собственность супругов — это, согласно ст. 256 ГК РФ, все совместно нажитое за период брака им-во, если между супругами не составлен брачный договор другого содержания.

  • Имущество супругов до вступления в брак, полученное по наследству, а также вещи индивидуального пользования, кроме особо ценных и дорогих (золотые украшения, бриллианты и другие предметы роскоши) ОСС не являются, даже если они куплены во время брака за общие деньги.
  • Суд может признать совместным имущество, принадлежащее каждому из супругов, если за период брака в него вкладывались в целях улучшения общие средства или средства другого супруга.

Например, жилое помещение до заключения брака было собственностью мужа. Жена продала свою квартиру, а средства от продажи вложила в капитальный ремонт, покупку мебели и сантехники для своего нового жилья.

При разделе совместного имущества супруге должна быть выделена доля, соответствующая размеру ее вложений.

Но это возможно, если договор не содержит других условий, например, пункта о том, что квартира не может быть совместной собственностью ни при каких условиях.

Раздел общего имущества супругов происходит по брачному нотариально заверенному соглашению или решению суда (в спорных случаях). Суд определяет долю каждого супруга (ст. 38 ЗК РК).

Выводы

Несмотря на различия долевой и совместной собственности, в них много общего:

  • право владения общим имуществом;
  • выделение доли при разделе имущества;
  • порядок взыскания имущества должника.

Участвуя в сделках с недвижимостью, нужно проявлять бдительность:

  • В сделках с долевой собственностью может пострадать приобретатель доли, так как закон защищает интересы участников ОДС, давая право собственникам изымать свое имущество у добросовестных приобретателей, если оно у них было украдено или они лишились его не по своей воле.
  • В сделках с совместной собственностью наоборот больше защищен приобретатель, а большей опасности подвергаются владельцы: один из них без ведома партнера (партнеров) может продать совместное имущество добросовестному приобретателю. (Общая совместная собственность регистрируется на одно лицо, и выписка из ЕГРН может не отражать того факта, что у имущества имеется несколько собственников).

К тому же, как показало разбирательство Конституционного суда о махинациях с выморочным имуществом, в Росреестре могут содержаться сведения о собственниках, таковыми не являющимися.

Покупатель приобретает квартиру у проходимцев, а через какое-то время вынужден возвратить ее настоящему владельцу, которым неожиданно может оказаться государство.

Поэтому суд будет заведомо проигран, а пересмотр дела в свете постановления Конституционного суда, в плане, чтоб и волки были сыты, и овцы целы, вряд ли к чему-то приведет. Обидно, что и деньги, выплаченные третьим лицам, скорее всего будут потеряны.

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/yurist/obsaa-sovmestnaa-sobstvennost.html

Совместная собственность и долевая собственность — разница

Общая совместная и общая долевая собственность сходства и различия

Главное право в отношении какого-либо объекта недвижимости – это право собственности на него. Именно оно дает максимум возможностей по использованию и распоряжению имуществом.

Однако не всегда квартира или другое жилое помещение принадлежит одному лицу.

Бывает, что собственников несколько, что создает совершенно иной порядок распоряжения имуществом для каждого из них. Многообразие форм владения недвижимостью и другими объектами создает необходимость знать особенности и нюансы каждого вида.

Виды собственности на квартиру

Кроме владения конкретным объектом недвижимости государством, в российском законодательстве предусмотрено право гражданина на обладание недвижимостью.

Это положение создает целое разнообразие видов собственности:

  • в долях;
  • личная;
  • совместная.

Любой из представленных вариантов обладает своими особенностями, преимуществами и недостатками.

Особняком стоит частная, так как она предполагает наличие лишь одного собственника, который имеет полное право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по личному усмотрению и без получения чьего-либо подтверждения или согласия.

Ограничением может стать лишь обязанность не причинять вред и неудобства другим лицам. Такой вариант является наиболее предпочтительным, так как только одно лицо вправе совершать любые, не запрещенные российским современным законодательством, сделки с недвижимостью.

Однако бывают ситуации, когда несколько лиц имеют определенный объем прав на один и тот же объект недвижимости.

Например, такое возможно при разделе имущества между супругами, которые обладают равными правами на совместную приобретенную в период нахождения в браке квартиру. В зависимости от желания сторон и технической возможности разделить объект на части, может образоваться совместная общая, а так же долевая собственность.

Любой из видов предполагает наличие своих особенностей и отличительных черт.

Главное, что определяет вид собственности – объем полномочий конкретного владельца и возможность осуществлять действия с объектом без необходимости получать согласие других лиц .

Общая совместная собственность

особенность общей совместной собственности состоит в наличии нескольких лиц, которые имеют определенный объем прав на одну и ту же квартиру. Основным примером такого вида владения является совместное имущество супругов.

Однако законодательство предусматривает два случая образования такого вида по ст. 244 ГК России:

  • приватизация;
  • приобретение объекта в браке.

При таком виде собственности ярко выражена общность всех ее участников. Они неразрывно связаны одним и тем же объектом и зависят в некоторой степени друг от друга.

Нередко совместная собственность появляется в результате неделимости конкретного имущества. Например, если супруги не могут разделить в натуре квартиру, они вправе владеть ею на праве совместной собственности.

Неделимость объекта предполагает невозможность его раздела на отдельные доли в натуральном выражении из-за недостаточности размера, большого количества собственников, низкой стоимости и т.д.

По сути доли каждого из многочисленных участников существуют, но они не выделены и не определены конкретно. Это означает, что и документов отдельно на свою часть каждый собственник не имеет. Именно поэтому распоряжение и пользование осуществляется с согласия всех владельцев.

По ст. 253 ГК России они должны одобрить любую сделку с объектом или его изменение.

Однако нередко это порождает необходимость обращаться в суд, если не может быть достигнуто согласие между всеми собственниками.

Для облегчения управлением отдельными частями имущества можно выделить из него доли и перевести объект из общей в долевую собственность.

Однако если сделать этого нельзя, то один участник вправе выплатить остальным денежные или иные компенсации и стать единственным хозяином имущества.

Общая долевая собственность

Статьей 245 ГК России предусмотрено существование долевой собственности. Она подразумевает, что каждый из участников имеет свою, четко ограниченную долю в составе одного объекта. При таком порядке возможно два варианта пользования объектом:

  • по соглашению сторон;
  • раздельно, если это позволяет сам имущественный объект.

Кроме того, части бывают двух разновидностей:

  • Реальные. Те, которые можно по-настоящему выделить и пользоваться раздельно. Такие части могут быть в отдельно выстроенном доме, но их не бывает в квартире, находящейся в многоквартирной постройке.
  • Идеальные. Такие, которые физически невозможно отделить.

Существование нескольких владельцев долей порождает наличие у них преимущественного права приобретения продаваемой части.

Это означает, что при попытке продать свою часть один из собственников обязан сначала разослать всем остальным письменное уведомление с указанием предполагаемой цены приобретения для других участников.

Только в случае отказа или отсутствия всякой реакции в период до 30 дней от каждого из них доля может быть продана третьему лицу.

Если возможность преимущественной покупки не была принята в расчет продавцом, то сделка, которую он совершит с третьим лицом, может быть оспорена одним из собственников остальных долей. Однако при этом владельцы других частей не имеют право преднамеренно создавать препятствия по продаже доли.

В результате, долевая общая собственность предусматривает наличие конкретных частей одного и того же имущества.

Такая форма подразумевает существование нескольких собственников, которые владеют каждый своей частью объекта.

Разница между совместной и долевой собственностью

Между двумя видами собственности существует некоторая схожесть.

Это обусловлено тем, что оба они подразумевают наличие нескольких лиц, владеющих одним и тем же объектом или его частями.

Так же объединяет их то, что распоряжаться свободно и независимо от других в таком случае объектом или долей не получится.

Различие же, в основном, состоит в том, что в совместной собственности части фактически не выделяются, а при долевой наоборот. Долевая встречается чаще и при различных обстоятельствах, общая же возникает между супругами и при приватизации на нескольких лиц.

Кроме того, продать объект при общей собственности нельзя без согласия второго владельца, при долевой же необходимо соблюсти право преимущественной покупки.

Это самое ключевое отличие, так как, если с пользованием и владением проблем обычно не возникает, то желание распорядиться частью целого вызывает недовольство или несогласие других владельцев. Именно поэтому важно четко соблюдать порядок отчуждения в зависимости от конкретного вида права.

Таким образом, существует несколько видов собственности, включая частную и государственную.

До не которого времени в России признавалась только вторая, она же и была распространена.

Сегодня все иначе, так как множество разновидностей единиц имущества принадлежит физическим лицам.

Кроме того, первая подразделяется на несколько видов, отдельные из которых предполагают участие двух и более лиц. Между ними существуют схожести и отличия, а также особенности разрешения конфликтных и спорных ситуаций между собственниками, которые возникают достаточно часто.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/administrativnoe-pravo/pravo-sobstvennosti/sovmestnaya-i-dolevaya-raznica.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.